Wohnflächenberechnung — So wird richtig gemessen
Erfahren Sie, wie Wohnfläche korrekt berechnet wird, welche Methoden es gibt und warum Fehler bei der Wohnflächenberechnung Sie bares Geld kosten können.
Wohnfläche prüfen lassen
Erfahren Sie, wie Wohnfläche korrekt berechnet wird, welche Methoden es gibt und warum Fehler bei der Wohnflächenberechnung Sie bares Geld kosten können.
Wohnfläche prüfen lassenDie Wohnflächenberechnung gehört zu den am häufigsten unterschätzten Themen rund um Immobilien. Ob beim Kauf einer Eigentumswohnung, bei der Vermietung oder bei Streitigkeiten über die Nebenkostenabrechnung — die korrekte Ermittlung der Wohnfläche hat weitreichende finanzielle und rechtliche Konsequenzen. In Stuttgart, wo die Quadratmeterpreise zu den höchsten in Baden-Württemberg gehören, kann schon eine Abweichung von wenigen Quadratmetern Tausende Euro ausmachen.
Studien zeigen, dass bis zu 80 Prozent aller Wohnflächenangaben in Mietverträgen und Exposés fehlerhaft sind. In den meisten Fällen wird die Wohnfläche zu groß angegeben — zum Nachteil der Mieter und Käufer. Die Gründe dafür sind vielfältig: unterschiedliche Berechnungsmethoden, Unkenntnis der rechtlichen Vorgaben, fehlerhafte Aufmaße oder schlicht die Absicht, eine Immobilie attraktiver erscheinen zu lassen.
In diesem Ratgeber erklären wir Ihnen als erfahrene Bausachverständige in Stuttgart die verschiedenen Methoden der Wohnflächenberechnung, zeigen Ihnen typische Fehlerquellen auf und erläutern, wann es sinnvoll ist, einen Gutachter einzuschalten.
Die Wohnflächenverordnung (WoFlV) ist seit dem 1. Januar 2004 in Kraft und löste die bis dahin gültige Zweite Berechnungsverordnung ab. Sie ist die gesetzlich vorgeschriebene Berechnungsmethode für den sozialen Wohnungsbau und gilt nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs (BGH) auch als Standardmethode für den freien Wohnungsmarkt, sofern keine andere Berechnungsweise im Mietvertrag vereinbart wurde.
Die WoFlV regelt detailliert, welche Räume und Flächen zur Wohnfläche zählen und wie sie zu berechnen sind. Die wichtigsten Grundsätze sind:
Die WoFlV ist in Stuttgart die relevanteste Berechnungsmethode. Sie schützt insbesondere Mieter vor überhöhten Flächenangaben und bildet die Grundlage für die Berechnung von Miete und Nebenkosten. Wenn Sie eine Hauskaufberatung in Anspruch nehmen, prüfen unsere Sachverständigen die angegebene Wohnfläche stets nach der WoFlV.
Die DIN 277 ist eine technische Norm, die Grundflächen und Rauminhalte von Bauwerken definiert. Sie wurde ursprünglich für die Planung und Kostenberechnung im Hochbau entwickelt und unterscheidet sich grundlegend von der WoFlV.
Der wesentliche Unterschied: Die DIN 277 kennt keine Abzüge für Dachschrägen und rechnet Balkone mit ihrer vollen Fläche an. Dadurch ergibt sich nach DIN 277 in der Regel eine deutlich größere Fläche als nach der WoFlV. Bei einer Dachgeschosswohnung kann der Unterschied 20 bis 30 Prozent betragen.
Die DIN 277 unterscheidet zwischen drei Flächenarten:
Im Immobilienverkauf wird die DIN 277 gelegentlich verwendet, weil sie größere Flächenwerte liefert. Als Käufer sollten Sie daher immer nachfragen, welche Berechnungsmethode der angegebenen Wohnfläche zugrunde liegt. Im Mietrecht hat der BGH klargestellt, dass die WoFlV die maßgebliche Methode ist, sofern nichts anderes vereinbart wurde.
| Kriterium | WoFlV | DIN 277 |
|---|---|---|
| Rechtsgrundlage | Gesetzliche Verordnung | Technische Norm |
| Anwendungsbereich | Mietwohnungen, sozialer Wohnungsbau | Hochbauplanung, Kostenberechnung |
| Dachschrägen < 1 m | 0 % (nicht anrechenbar) | 100 % (volle Fläche) |
| Dachschrägen 1–2 m | 50 % | 100 % |
| Balkone/Terrassen | 25–50 % | 100 % |
| Kellerräume | Nicht anrechenbar | In Netto-Raumfläche enthalten |
| Wintergarten (unbeheizt) | 50 % | 100 % |
| Typisches Ergebnis | Kleinere Wohnfläche | Größere Fläche (10–30 % mehr) |
Die Wahl der Berechnungsmethode hat erhebliche Auswirkungen auf den Mietpreis und den Kaufpreis einer Immobilie. In Stuttgart, wo der durchschnittliche Quadratmeterpreis für Mietwohnungen bei über 14 Euro liegt, können 10 Quadratmeter Differenz bereits 140 Euro monatliche Mehrkosten bedeuten.
Die korrekte Zuordnung von Räumen und Flächen zur Wohnfläche ist entscheidend für eine fehlerfreie Berechnung. In der Praxis gibt es viele Grenzfälle, die immer wieder zu Streit zwischen Mietern und Vermietern oder Käufern und Verkäufern führen. Hier ein detaillierter Überblick:
Alle Wohn- und Schlafräume, die Küche, das Badezimmer, separate WCs, Flure innerhalb der Wohnung, Abstellräume innerhalb der Wohnung, Dielen und begehbare Einbauschränke gehören zur Wohnfläche. Auch beheizte Wintergärten und Schwimmbäder innerhalb der Wohnung werden vollständig angerechnet.
Balkone, Loggien und Dachterrassen werden in der Regel zu 25 Prozent angerechnet. Unbeheizte Wintergärten und Schwimmbäder kommen mit 50 Prozent in die Berechnung. Flächen unter Dachschrägen mit einer lichten Höhe zwischen 1 und 2 Metern werden ebenfalls nur zur Hälfte berücksichtigt. Treppenflächen in Maisonette-Wohnungen sind mit ihrer vollen Grundfläche anzurechnen, sofern sie Teil der Wohneinheit sind.
Kellerräume, Waschküchen und Trockenräume außerhalb der Wohnung gehören nicht zur Wohnfläche. Gleiches gilt für Heizungsräume, Garagen und Stellplätze, Dachböden ohne Ausbau sowie Treppen mit mehr als drei Stufen und deren Podeste. Auch Flächen unter Dachschrägen mit weniger als 1 Meter lichter Höhe und Schornsteine, Pfeiler und Vormauerungen mit einer Grundfläche von mehr als 0,1 Quadratmeter werden nicht berücksichtigt.
Diese Regelungen führen dazu, dass gerade bei Dachgeschosswohnungen in Stuttgarter Altbauten erhebliche Differenzen zwischen der im Exposé angegebenen und der tatsächlichen Wohnfläche auftreten können. Wenn Sie unsicher sind, hilft ein Baugutachter bei der korrekten Ermittlung.
Der häufigste Fehler ist die Verwendung der DIN 277 anstelle der WoFlV bei Mietwohnungen. Da die DIN 277 keine Abzüge für Dachschrägen vorsieht und Balkone voll anrechnet, ergibt sich eine deutlich größere Fläche. Vermieter verwenden diese Methode teilweise absichtlich, um höhere Mieten zu rechtfertigen. Prüfen Sie immer, welche Methode im Mietvertrag vereinbart wurde.
Viele Vermieter und Makler vergessen die Abzüge für Dachschrägen oder berechnen sie falsch. In Stuttgarter Dachgeschosswohnungen, die besonders beliebt und teuer sind, kann allein dieser Fehler zu einer Überbewertung von 15 bis 25 Prozent führen. Messen Sie die Raumhöhe an mehreren Stellen, um die korrekten Abzüge zu ermitteln.
Balkone und Terrassen dürfen nach der WoFlV nur zu 25 bis 50 Prozent angerechnet werden. Werden sie zu 100 Prozent einbezogen, ergibt sich eine falsche Wohnflächenangabe. Bei einem 10 Quadratmeter großen Balkon beträgt die korrekte Anrechnung nur 2,5 bis 5 Quadratmeter — nicht 10.
Kellerräume zählen grundsätzlich nicht zur Wohnfläche, auch wenn sie als Hobbyraum oder Arbeitszimmer genutzt werden. Nur wenn ein Kellerraum behördlich als Wohnraum genehmigt ist und die baurechtlichen Anforderungen an Belichtung, Belüftung und Raumhöhe erfüllt, kann er ausnahmsweise angerechnet werden.
Ungenaue Messungen sind eine weitere häufige Fehlerquelle. Wird die Fläche nicht von Wand zu Wand gemessen oder werden Nischen und Vorsprünge falsch berücksichtigt, stimmt das Ergebnis nicht. Professionelle Vermesser verwenden Lasermessgeräte und dokumentieren jede Messung nachvollziehbar.
Bei Maisonette-Wohnungen oder Reihenhäusern werden Treppenflächen häufig falsch berechnet. Die Grundfläche der Treppe selbst zählt zur Wohnfläche, sofern sie weniger als drei Stufen hat. Treppen mit mehr als drei Stufen und deren Treppenabsätze werden hingegen abgezogen.
Wohnflächenberechnungen auf Basis alter Baupläne berücksichtigen keine nachträglichen Umbauten, Wandversetzungen oder Anbauten. Auch Modernisierungen wie der Einbau einer Fußbodenheizung mit erhöhtem Fußbodenaufbau können die tatsächliche lichte Raumhöhe und damit die Wohnfläche verändern.
Falsche Wohnflächenangaben sind kein Kavaliersdelikt. Der Bundesgerichtshof hat in mehreren Grundsatzurteilen klargestellt, dass Mieter bei einer Wohnflächenabweichung von mehr als 10 Prozent das Recht auf Mietminderung haben — und zwar rückwirkend. Bei einer Abweichung von 15 Prozent kann die Miete sogar fristlos gekündigt werden.
In Stuttgart bedeutet das konkret: Wenn Ihre Wohnung laut Mietvertrag 80 Quadratmeter hat, tatsächlich aber nur 70 Quadratmeter groß ist, beträgt die Abweichung 12,5 Prozent. Sie haben dann das Recht, die Miete um den entsprechenden Prozentsatz zu mindern. Bei einer Kaltmiete von 1.120 Euro (14 Euro pro Quadratmeter) könnten Sie monatlich 140 Euro weniger zahlen — und die überbezahlte Miete bis zu drei Jahre rückwirkend zurückfordern.
Auch beim Immobilienkauf spielen Wohnflächenangaben eine wichtige Rolle. Weicht die tatsächliche Wohnfläche erheblich von der im Kaufvertrag angegebenen ab, kann der Käufer unter Umständen den Kaufpreis mindern oder sogar vom Vertrag zurücktreten. Eine sorgfältige Prüfung vor dem Kauf durch einen Bausachverständigen kann Sie vor solchen Überraschungen schützen.
Bei Eigentumswohnungen hat die Wohnfläche zudem Auswirkungen auf die Verteilung der Betriebskosten und die Stimmrechte in der Eigentümergemeinschaft. Eine falsche Wohnflächenberechnung kann daher jahrelange Streitigkeiten in der Eigentümerversammlung auslösen.
| Leistung | Preisspanne | Geeignet für |
|---|---|---|
| Wohnflächenberechnung (Wohnung) | 200–400 € | Mietwohnungen, ETW |
| Wohnflächenberechnung (EFH) | 400–600 € | Einfamilienhäuser |
| Wohnflächenberechnung (komplex) | 600–800 € | Dachgeschoss, Anbauten, Sonderfälle |
| Gutachten mit Rechtssicherheit | 500–1.200 € | Gerichtsverfahren, Mietstreitigkeiten |
Die Investition in eine professionelle Wohnflächenberechnung lohnt sich fast immer. Bei einer Mietwohnung in Stuttgart mit 10 Quadratmetern Abweichung sparen Sie monatlich über 140 Euro — die Kosten für das Gutachten haben sich also innerhalb weniger Monate amortisiert. Bei einem Immobilienkauf können Sie durch eine korrekte Wohnflächenermittlung den Kaufpreis gezielt nachverhandeln.
Sie vermuten, dass Ihre Wohnfläche falsch berechnet wurde? Unsere Sachverständigen in Stuttgart prüfen die Fläche vor Ort und erstellen ein rechtssicheres Gutachten. Sparen Sie bares Geld durch die korrekte Wohnflächenberechnung.
Jetzt Termin vereinbarenNicht in jedem Fall ist ein professionelles Gutachten erforderlich. Wenn Sie eine einfache Wohnung ohne Dachschrägen bewohnen und die angegebene Fläche plausibel erscheint, können Sie die Wohnfläche selbst nachmessen. In den folgenden Situationen empfehlen wir jedoch dringend die Beauftragung eines Sachverständigen:
Wenn Sie Ihre Wohnfläche zunächst selbst überprüfen möchten, gehen Sie wie folgt vor:
Besorgen Sie sich ein Lasermessgerät (ab etwa 30 Euro im Baumarkt), Papier und Stift oder eine Grundriss-App. Ein Zollstock funktioniert auch, ist aber weniger genau. Zeichnen Sie den Grundriss Ihrer Wohnung auf und notieren Sie die Maße der einzelnen Räume.
Messen Sie jeden Raum von Wand zu Wand, und zwar die lichte Weite — also den Abstand zwischen den Innenseiten der Wände. Messen Sie Länge und Breite jeweils an mindestens zwei Stellen, da Wände nicht immer parallel sind. Verwenden Sie den kleineren Wert.
Messen Sie die Raumhöhe an den Wänden und bestimmen Sie, wo die Höhe unter 1 Meter und wo sie unter 2 Meter fällt. Markieren Sie diese Linien auf dem Grundriss und berechnen Sie die Teilflächen separat.
Berechnen Sie die Grundfläche jedes Raumes (Länge x Breite), ziehen Sie die nicht anrechenbaren Flächen ab und addieren Sie die anteiligen Balkonflächen. Vergleichen Sie das Ergebnis mit der im Mietvertrag oder Exposé angegebenen Fläche.
Wenn Ihr Ergebnis mehr als 5 Prozent von der angegebenen Fläche abweicht, empfehlen wir die Beauftragung eines professionellen Sachverständigen. Eine Eigenmessung reicht als Beweis vor Gericht in der Regel nicht aus.
Die Wohnflächenverordnung (WoFlV) ist die gesetzlich vorgeschriebene Methode für Mietwohnungen und den sozialen Wohnungsbau. Sie rechnet Balkone nur zu 25 % an und berücksichtigt Dachschrägen gestaffelt. Die DIN 277 berechnet hingegen Brutto- und Nettogrundflächen ohne solche Abzüge, wodurch die berechnete Fläche meist größer ausfällt.
Ja, aber nur anteilig. Nach der WoFlV werden Balkone, Loggien und Terrassen in der Regel mit 25 % ihrer Grundfläche angerechnet. In besonderen Fällen können bis zu 50 % angesetzt werden.
Bereiche mit einer lichten Höhe unter 1 Meter zählen gar nicht zur Wohnfläche. Bereiche zwischen 1 und 2 Meter Höhe werden nur zu 50 % angerechnet. Erst ab 2 Metern zählt die volle Fläche.
Nein, Kellerräume zählen nach der WoFlV grundsätzlich nicht zur Wohnfläche — auch nicht, wenn sie als Hobbyraum genutzt werden. Nur bei behördlicher Genehmigung als Wohnraum kann eine Ausnahme gelten.
Ein Gutachter lohnt sich bei Mietstreitigkeiten, beim Immobilienkauf, bei Dachgeschosswohnungen und bei Nebenkostenabrechnungen. Schon Abweichungen von mehr als 10 % können zu Mietminderungsansprüchen führen.
Eine professionelle Wohnflächenberechnung kostet je nach Objektgröße zwischen 200 und 800 Euro. Für eine einfache Wohnung liegen die Kosten bei 200 bis 400 Euro, für ein Einfamilienhaus bei 400 bis 600 Euro.
Vermeiden Sie teure Fehler bei der Wohnflächenberechnung. Unsere zertifizierten Sachverständigen in Stuttgart ermitteln Ihre Wohnfläche nach der WoFlV und erstellen ein rechtssicheres Gutachten.
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